„Real Estate Visum“ in Deutschland – Aufenthalt durch Immobilienvermögen

Viele Staaten werben gezielt mit sogenannten Golden Visa-Programmen: Wer investiert, darf bleiben. Deutschland kennt ein solches Programm offiziell nicht – doch rechtlich gibt es einen vergleichbaren Weg. Wer als vermögender Ausländer von den Erträgen seiner Immobilien in Deutschland leben möchte, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Aufenthaltserlaubnis nach § 7 Absatz 1 Satz 3 Aufenthaltsgesetz (AufenthG) erhalten. Dieses Aufenthaltsrecht – oft als „Real Estate Visum“ bezeichnet – stellt einen Unterfall des deutschen Golden Visa dar. Es richtet sich an Personen, die ihren Lebensunterhalt nachhaltig aus Immobilienerträgen sichern können, ohne den Kapitalstock aufzubrauchen oder auf Sozialleistungen angewiesen zu sein.

§ 7 AufenthG als Rechtsgrundlage für das Real Estate Visum

Die Vorschrift des § 7 Abs. 1 Satz 3 AufenthG ermöglicht der Ausländerbehörde, in „begründeten Fällen“ Aufenthaltstitel auch außerhalb der gesetzlich geregelten Standardfälle zu erteilen. Sie ist bewusst offen formuliert, um atypische, aber sachlich gerechtfertigte Lebenssituationen zu erfassen. Einer dieser anerkannten Fälle ist der vermögende Ausländer, der sich dauerhaft in Deutschland niederlassen möchte, um hier von seinem eigenen Vermögen zu leben.

Nach ständiger Rechtsprechung und Verwaltungspraxis (vgl. VG Freiburg, Urteil vom 18.07.2018 – 1 K 1083/17; Dienelt, AufenthG, § 7 Rn. 25) ist dabei nicht entscheidend, in welcher Form das Vermögen besteht. Es muss also nicht zwingend ein Bankguthaben oder ein Aktiendepot sein. Auch Grundbesitz und Immobilienvermögen zählen ausdrücklich als geeignete Grundlage – vorausgesetzt, sie erzielen stabile, nachhaltige Erträge wie Mieten oder Pachten. Das Gericht stellte im genannten Urteil klar: Immobilienvermögen kann sogar als krisensicherer gelten als Geldvermögen, da es im Gegensatz zu Bankeinlagen oder Aktienwerten weniger von wirtschaftlichen Schwankungen abhängt. Miet- oder Pachterträge sind häufig langfristig vertraglich gesichert und damit planbar. Selbst wenn ein Mietverhältnis einmal endet, bleibt der Grundbesitz verwertbar, etwa durch Neuvermietung, Verpachtung oder Verkauf. Diese Überlegungen zeigen: Ein unbelastetes Grundstück oder eine renditestarke Immobilie kann eine tragfähige Grundlage für eine Aufenthaltserlaubnis bilden.

Real Estate Visum: Wann liegt ein „begründeter Fall“ vor?

Ein Aufenthalt in Deutschland kann nur dann auf § 7 AufenthG gestützt werden, wenn ein sogenannter begründeter Fall vorliegt. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (Urteil vom 26.10.2010 – 1 C 16.09) ist dies der Fall, wenn der beabsichtigte Aufenthaltszweck sachlich nachvollziehbar ist und die Rechtsordnung ihn nicht missbilligt. Der Wunsch, in Deutschland von den Erträgen eigener Immobilien zu leben, erfüllt diese Voraussetzungen ohne Weiteres. Weder ist dieser Zweck abwegig noch missbräuchlich. Im Gegenteil: Er fügt sich nahtlos in die Systematik des Aufenthaltsrechts ein, das vermögende, eigenständig lebende Personen privilegiert, die keine öffentlichen Leistungen beanspruchen.

Ein zusätzlicher Aspekt spricht bei Immobilienbesitz in Deutschland besonders für einen „begründeten Fall“: Die Verwaltung von Grundbesitz erfordert regelmäßig eine gewisse persönliche Anwesenheit vor Ort. Zwar kann diese theoretisch delegiert werden, doch ist eine direkte Verwaltung durch den Eigentümer wirtschaftlich sinnvoller und mit geringeren Kosten verbunden. Wer beispielsweise mehrere vermietete Objekte besitzt oder landwirtschaftliche Flächen verpachtet, hat ein berechtigtes Interesse, regelmäßig vor Ort präsent zu sein – und damit einen sachlich nachvollziehbaren Aufenthaltsgrund.

Nachhaltige Lebensunterhaltssicherung – keine Aufzehrung des Vermögens

Kernvoraussetzung für das Real Estate Visum ist, dass der Antragsteller nachhaltig von den Erträgen seiner Immobilien leben kann. Das bedeutet: Der Lebensunterhalt muss aus laufenden Einnahmen wie Mieten oder Pachten gedeckt sein, ohne dass das Vermögen selbst angegriffen oder aufgebraucht wird. Diese Bedingung folgt unmittelbar aus dem Sinn des § 7 AufenthG und der allgemeinen Erteilungsvoraussetzung in § 5 Abs. 1 Nr. 1 AufenthG – demnach darf kein Zuzug in die sozialen Sicherungssysteme drohen.

Die Behörden prüfen daher, ob die Immobilienerträge regelmäßig und ausreichend sind, um den gesamten Lebensunterhalt zu decken – inklusive Wohnkosten, Krankenversicherung und Familienunterhalt. Nach der Rechtsprechung genügt es, wenn der Antragsteller nachweist, dass sein Einkommen langfristig stabil bleibt. So wurde in einem Fall ein jährliches Nettoeinkommen aus Pachtverträgen von rund 50.000 Euro als ausreichend angesehen, um den Lebensunterhalt für eine dreiköpfige Familie dauerhaft zu sichern. Entscheidend ist also nicht die Höhe des Vermögens allein, sondern auch dessen Ertragskraft und Nachhaltigkeit. Wer etwa über ein schuldenfreies Mietshaus oder ein dauerhaft verpachtetes Grundstück verfügt, kann mit den laufenden Einnahmen seinen Lebensunterhalt decken – und erfüllt damit den Kern des deutschen Golden Visa-Gedankens.

Fazit: Das Real Estate Visum als rechtssicherer Weg für Immobilienbesitzer

Das sogenannte Real Estate Visum ist kein offiziell benannter Aufenthaltstitel, sondern eine rechtlich anerkannte Fallgruppe unter § 7 Abs. 1 Satz 3 AufenthG. Es eröffnet vermögenden Immobilienbesitzern die Möglichkeit, in Deutschland zu leben, ohne erwerbstätig zu sein – sofern sie ihren Lebensunterhalt aus den Erträgen ihres Grundvermögens bestreiten und keine Aufzehrung ihres Kapitals droht. Für Investoren und Immobilieneigentümer aus Drittstaaten, etwa den USA, Kanada oder den Golfstaaten, bietet dieses Modell einen transparenten und rechtssicheren Weg, Deutschland als Lebensmittelpunkt zu wählen. Wichtig ist eine sorgfältige rechtliche Begründung des Antrags und die Vorlage nachvollziehbarer Nachweise über das Vermögen und die laufenden Erträge.

VISAGUARD unterstützt Antragsteller bei der Prüfung der Voraussetzungen, der Erstellung der erforderlichen Unterlagen und der Argumentation gegenüber den Ausländerbehörden. Wer also plant, durch Immobilienvermögen seinen Lebensmittelpunkt nach Deutschland zu verlagern, findet im Real Estate Visum den passenden rechtlichen Rahmen – eine diskrete, aber effektive Variante des deutschen Golden Visa.