Kann man ein Selbstständigkeitsvisum für Immobilien- und Vermögensverwaltung erhalten?

Eine sanierte Altbauwohnung in Berlin-Mitte, eine frisch gegründete GmbH, dazu solide Mieteinnahmen: Für viele vermögende Käufer aus den USA, Großbritannien oder Kanada scheint der Weg zum deutschen Aufenthaltstitel damit vorgezeichnet. Wer investiert, gründet und Umsätze erzielt, müsste doch als Unternehmer gelten. Genau hier liegt eines der häufigsten Missverständnisse, das uns in der Beratung begegnet. Denn wer Immobilien besitzt oder Vermögen verwaltet, ist aufenthaltsrechtlich noch kein Selbstständiger. Wir erklären, wann ein Immobilienunternehmen die Voraussetzungen des § 21 AufenthG erfüllt und warum die reine Vermögensverwaltung in aller Regel nicht ausreicht.

Kann man mit einem Immobilienunternehmen ein Selbstständigkeitsvisum erhalten?

Grundsätzlich ja. § 21 Abs. 1 AufenthG erlaubt die Erteilung einer Aufenthaltserlaubnis zur Ausübung einer selbstständigen Tätigkeit, wenn ein wirtschaftliches Interesse oder ein regionales Bedürfnis besteht, die Tätigkeit positive Auswirkungen auf die Wirtschaft erwarten lässt und die Finanzierung gesichert ist. Das Gesetz schließt keine Branche aus – auch die Immobilienwirtschaft nicht.

Das Landesamt für Einwanderung in Berlin (LEA) hat seine Linie dazu in den Verfahrenshinweisen (VAB A.21.0) klar formuliert: „Auch der Geschäftsführer eines Immobilienunternehmens kann die gesetzlichen Voraussetzungen des § 21 Aufenthaltsgesetz erfüllen. Der reine Besitz oder Erwerb von Immobilien stellt dagegen keine Ausübung einer selbstständigen Tätigkeit dar.“ Damit ist die Grundregel gesetzt. Entscheidend ist nicht das Vermögen, sondern die unternehmerische Tätigkeit.

Was ist ein „Immobilienunternehmen“ im Sinne des Aufenthaltsrechts?

Die VAB definieren den Begriff nicht. Aus Systematik und Zweck des § 21 AufenthG ergibt sich aber, worauf es ankommt. Gemeint ist ein Unternehmen, das am freien Markt wirtschaftlich tätig ist, Leistungen gegenüber Dritten erbringt und dadurch zur Wertschöpfung in Deutschland beiträgt. Wer nur die eigene Wohnung oder ein eigenes Mietshaus verwaltet, erfüllt das nicht.

Typische Tätigkeiten, die diese Schwelle überschreiten können, sind die Projektentwicklung, das Bauträgergeschäft, die gewerbliche Sanierung und Veräußerung von Objekten, die Immobilienvermittlung als Makler sowie die Hausverwaltung für fremde Eigentümer. Für einige dieser Tätigkeiten ist zusätzlich eine gewerberechtliche Erlaubnis nach § 34c GewO nötig. Diese sollte früh eingeplant werden, denn die Behörde fragt regelmäßig danach.

Als Orientierung für die Abgrenzung kann die steuerrechtliche Rechtsprechung zum gewerblichen Grundstückshandel dienen. Nach der sogenannten Drei-Objekt-Grenze des Bundesfinanzhofs gilt in der Regel als gewerblich tätig, wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte erwirbt und wieder veräußert. Für das Aufenthaltsrecht ist das nicht bindend. Es zeigt aber, worauf auch Ausländerbehörden und Kammern achten: auf Nachhaltigkeit, Marktteilnahme und eine Tätigkeit, die über das bloße Halten von Vermögen hinausgeht.

Warum ist Vermögensverwaltung keine selbstständige Tätigkeit?

Hier ziehen die fachkundigen Stellen, die nach § 21 Abs. 1 Satz 3 AufenthG am Verfahren beteiligt werden, eine deutliche Linie. Die Handelskammer Hamburg orientiert sich bei ihren Stellungnahmen erkennbar an § 14 AO. Nach § 14 Satz 1 AO ist ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb eine selbstständige, nachhaltige Tätigkeit, durch die Einnahmen oder andere wirtschaftliche Vorteile erzielt werden und die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht. Eine Vermögensverwaltung liegt nach § 14 Satz 3 AO in der Regel vor, wenn Vermögen lediglich genutzt wird, etwa indem Kapitalvermögen verzinslich angelegt oder unbewegliches Vermögen vermietet oder verpachtet wird.

Für die Praxis heißt das: Die Vermietung eigener Wohnungen, das Halten eines Aktiendepots oder die Verwaltung von Beteiligungen durch eine reine Holding bleiben Vermögensverwaltung. Das gilt auch dann, wenn die Beträge beachtlich sind. Ein Family Office, das ausschließlich das Vermögen der eigenen Familie betreut, fällt ebenfalls in diese Kategorie. Anders kann es aussehen, wenn ein Multi-Family-Office Dienstleistungen für fremde Mandanten erbringt, Personal beschäftigt und am Markt auftritt. Bei der Verwaltung fremder Finanzportfolios ist allerdings in der Regel eine Erlaubnis der BaFin erforderlich. Diese Hürde ist zeitlich und regulatorisch erheblich.

Macht eine GmbH die Vermögensverwaltung nicht automatisch zum Gewerbe?

Diese Frage hören wir oft, und der Gedanke ist nachvollziehbar. Steuerlich gelten die Einkünfte einer GmbH nach § 8 Abs. 2 KStG stets als Einkünfte aus Gewerbebetrieb, und nach § 2 Abs. 2 GewStG gilt ihre Tätigkeit stets und in vollem Umfang als Gewerbebetrieb. Auch eine vermögensverwaltende GmbH ist also steuerlich ein „Gewerbe“.

Diese steuerliche Fiktion überträgt sich aber nicht auf das Aufenthaltsrecht. Das LEA und die beteiligten Kammern schauen auf den wirtschaftlichen Gehalt der Tätigkeit, nicht auf die Rechtsform. Eine GmbH, deren einziger Zweck das Halten und Vermieten der eigenen Immobilie ist, bleibt aufenthaltsrechtlich eine Vermögensverwaltung, und daran ändern auch Handelsregistereintrag und Gewerbeanmeldung nichts. Gerade Mandanten aus den USA, wo eine LLC zum Halten von Immobilien alltäglich ist, unterschätzen diesen Unterschied häufig.

Wie prüfen LEA und Kammern die Anträge in der Praxis?

Aus hunderten Verfahren kennen wir die Punkte, an denen solche Anträge scheitern. Die Behörde prüft den Businessplan sehr genau auf die Herkunft der Umsätze. Bestehen die prognostizierten Einnahmen überwiegend aus Mieten eigener Objekte, folgt fast immer eine kritische Rückfrage oder eine negative Stellungnahme der Kammer. Überzeugender sind Erlöse aus Dienstleistungen gegenüber Dritten, etwa Vermittlungsprovisionen, Verwaltungshonorare oder Entwicklungsmargen.

Hinzu kommen Indizien, die in keiner Checkliste stehen, aber regelmäßig abgefragt werden. Dazu gehören eigene Geschäftsräume, geplante Arbeitsplätze, bereits bestehende Kundenbeziehungen oder Absichtserklärungen, einschlägige Branchenerfahrung und die erforderlichen Erlaubnisse. Die Handhabung ist zudem regional unterschiedlich: Manche Behörden akzeptieren ein Mischmodell aus eigenem Bestand und Drittgeschäft, wenn das Drittgeschäft klar im Vordergrund steht. Andere sind bereits bei einem erkennbaren Eigenbestand zurückhaltend. Die typische Folge eines unklar formulierten Plans ist kein schnelles Nein, sondern eine monatelange Verzögerung durch Nachforderungen.

Welche Alternativen haben vermögende Ausländer?

Viele Betroffene wählen einen von drei Wegen. Sie warten ab und hoffen auf eine spätere Gelegenheit, sie stellen den Antrag in Eigenregie mit einem generischen Businessplan, oder sie verlassen sich auf Standard-Informationen, die zwischen Steuer- und Aufenthaltsrecht nicht unterscheiden. Alle drei Wege bergen Risiken. Denn eine einmal begründete Ablehnung wegen „bloßer Vermögensverwaltung“ steht jedem späteren Antrag im Weg.

Sinnvoller ist eine ehrliche Weichenstellung am Anfang. Ist eine echte unternehmerische Tätigkeit geplant, bauen wir den Antrag so auf, dass das Marktgeschäft klar im Vordergrund steht. Für US-Staatsangehörige kann zudem § 21 Abs. 2 AufenthG in Verbindung mit dem deutsch-amerikanischen Freundschafts-, Handels- und Schifffahrtsvertrag von 1954 Erleichterungen bieten. Eine tatsächliche unternehmerische Tätigkeit setzt aber auch diese Regelung voraus. Wer dagegen primär vom eigenen Vermögen leben möchte, sollte keinen Unternehmensantrag konstruieren. Dann kommt eher eine Aufenthaltserlaubnis nach § 7 Abs. 1 Satz 3 AufenthG in Betracht, die in begründeten Fällen für nicht ausdrücklich geregelte Aufenthaltszwecke erteilt werden kann. Sie liegt im Ermessen der Behörde und verlangt einen lückenlos gesicherten Lebensunterhalt sowie eine vollständige Krankenversicherung, bietet aber einen ehrlichen und belastbaren Weg. Auch die Familie kann in beiden Konstellationen mit einbezogen werden.

Fazit

Ein Selbstständigkeitsvisum nach § 21 AufenthG ist für Immobilienunternehmen möglich, aber nur, wenn das Unternehmen am freien Markt tätig ist und Leistungen für Dritte erbringt. Der reine Besitz oder Erwerb von Immobilien genügt nach der Berliner Verwaltungspraxis ausdrücklich nicht. Die Vermögensverwaltung im Sinne des § 14 AO scheidet ebenfalls aus, und zwar auch dann, wenn sie in einer GmbH organisiert ist. Wer investieren und in Deutschland leben möchte, sollte deshalb früh klären, ob sein Vorhaben unternehmerisch oder vermögensverwaltend ist, und den passenden Aufenthaltsweg danach wählen. Wir unterstützen vermögende Investoren, Gründer und ihre Familien dabei, diese Abgrenzung von Anfang an sauber zu treffen.